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国务院要求摸底房地产融资:众银行默念房贷“紧箍咒”

日期:2014-02-27 16:29:02

    2月26日,工农中建交、招行、民生、中信、浦发、华夏等10家银行一致在各自官网发布类似重要公告称,“一贯严格执行国家房地产政策”,“没有停止发放房地产贷款”,“稳健审慎地开展房地产相关金融业务”,“将继续保持房地产贷款平稳发展”。平安、光大当日也向21世纪经济报道记者做出类似回应声明,但未发布公告。
 
    21世纪经济报道记者独家获悉,兴业停贷引起的市场恐慌事件已经引起高层关注。在国务院要求下,银监会25日紧急向各银行摸底最新房地产融资政策。
 
    据了解,除兴业银行[0.99% 资金 研报]外,目前其他银行房地产融资政策未发生重大变化。银监会要求主要大型银行近日公开发布新闻稿件或在银行官网上公告房地产融资政策,澄清传言,稳定市场。
 
    兴业暂停房地产融资事件引起24日上证指数[0.30%]大跌1.75%,市场一度传出交行、招行也暂停或收紧房地产融资业务,兴业银行当日晚间紧急公告证实“暂停部分房地产新增授信”后,余波还在继续。25日,A股继续下跌,上证指数跌幅达2.04%,地产、银行板块继续领跌。
 
    26日,地产板块、银行板块企稳,分别上涨0.8%和0.53%,上证指数报收2041.25点,上涨0.35%,市场情绪暂时稳定。
 
    不过,上帝的归上帝,凯撒的归凯撒。尽管多家银行集体维稳,表态未暂停房地产融资,但银行收紧房贷已成2014年趋势。
 
    十银行表述如出一辙
 
    应银监会要求,招行26日早间率先在其官网发布重要公告称,“招商银行[0.00% 资金 研报]一贯严格执行国家房地产政策,稳健开展房地产相关融资业务,近期未调整房地产信贷政策。”
 
    其他银行也纷纷在午间发布类似公告。工行通过快讯公告称,目前房地产贷款政策没有变化;中行在题为《中国银行[0.80% 资金 研报]房地产贷款平稳增长》的动态公告中称,目前中行房地产信贷政策保持稳定,公司、个人房地产贷款业务正常开展。交行、建行、农行、中信、浦发、华夏、民生也在公告中做了类似表述。
 
    综合来看,前述10家银行均强调“严格执行国家房地产政策”或“认真贯彻落实国家宏观调控政策”,维护市场情绪之举溢于言表。
 
    “公告都是方向性的内容,不可能太具体,但对于稳定市场慌乱的情绪而言是很有必要的。”一位交通银行[0.80% 资金 研报]人士向21世纪经济报道记者表示,“这是一个表态,就算近期要调整房地产信贷政策,现在来看也要缓一缓了,银行是有一定社会责任的。”
 
    地产融资“有保有压”
 
    一位中行分支机构中层人士向记者表示,房地产贷款在银行信贷资产中占很大比例,任何大银行都不可能突然采取“一刀切”的政策,因为一旦断然停掉,自身存量房地产贷款很可能要进入不良。正所谓,“毙敌一千,自损八百”。
 
    尽管各大银行表态房地产融资政策未变化,但银行渠道收紧房地产融资趋势由来已久,2013年四季度开始又进入新的收紧周期。
 
    央行发布的《2013年金融机构贷款投向统计报告》显示,去年12月末,地产开发贷款余额1.07万亿,同比增长9.8%,增速比上季度末低3.3个百分点。房产开发贷款余额3.52万亿,同比增长16.3%,比上季度末高1.4个百分点。
 
    “2011年、12年调控期里面,开发商很难从银行拿到贷款,只能付出更高的成本通过信托融资。去年好一些,但中小开发商也很难从银行表内拿到贷款。”一位广发银行分行副行长向记者称,“现在基本是名单制管理,每年都会从销售额、资金链、项目进程、负债偿还等多个方面对名单中的房企进行重新核查,风险较大的马上剔除,就是大家说的‘黑名单’。总体来看,今年的情况比去年差一些,我们基本集中在一线城市的一级开发商,三四线城市开发商资质差一些,我们网点也沉不下去,国有银行可能下沉深一些。”
 
    就算在一线城市,房地产贷款收紧趋势依然明显。数据显示,2013年末,北京市中资银行本外币房地产开发贷款余额比年初减少248.4亿,同比下降5.3%;上海市中外资银行本外币商业性房地产开发贷款全年增加398.2亿元,同比少增12.9亿。
 
    工行分支机构高层表示,每年房地产相关贷款规模都在净压缩,“表外涉房非常谨慎”。
 
    据记者了解,在住房按揭贷款上,民生已暂停多年,平安、招行等其他股份行也尽量压缩额度,往利差更高的小微贷款上倾斜。
 
    2014年的房地产融资政策方向如何?几大国有银行的公告给出了基本态度,中小户型住宅项目、棚户区改造等保障房项目将得到开发贷重点支持,按揭贷款主要支持首套房贷款需求和保障房按揭需求。
 
    众银行默念房贷“紧箍咒” “打折个贷”成昨日梦想
 
    来源:第一财经日报 作者:夏心愉
 
    近来银行调整开发贷政策与个人贷款利率的消息满天飞,中国房地产市场遭到“围观”,引发多家银行昨日发布公告,澄清近期未调整相关政策。
 
    “目前中行房地产信贷政策保持稳定,公司、个人房地产贷款业务正常开展。”中国银行[0.80% 资金 研报]在公告中引述相关负责人的话称。而其他银行昨日的公告内容则大同小异,辟谣政策调整的同时,齐声强调“稳健”。
 
    “银行大部分选择在26日发布公告,其中是有监管维稳的含义。”某股份制银行分支机构负责人对《第一财经日报》称,“每个银行面临的情况不同,房地产信贷政策都会有所偏差,并不是所有都停办,只是会相对审慎。”
 
    但至少在个人贷款方面,记者获悉多家银行正在默念“紧箍咒”:目前国有大行的个人首套住房按揭贷款利率基本都调至基准利率,股份行、城商行等则存在不同程度的上浮。
 
    银行发声:未调整房地产信贷政策
 
    “没有停贷,多家银行发公告的意图就是全面辟谣。”某北京股份行风险管理部门人士也对记者表示。
 
    受媒体连番报道影响,招商银行25日就在官网发布了“近期未调整相关信贷政策”的公告。2月26日,其他股份行如华夏银行、中信银行、浦发银行等,发布的公告大意与招行的相关公告相似,均表示严格执行国家房地产政策,未调整相关信贷政策。
 
    光大银行[1.23% 资金 研报]尽管未在网站上发布公告,不过也对本报表示:“光大银行一贯严格执行国家房地产政策,房地产开发贷款及个人住房按揭贷款业务均正常开展。”
 
    昨日,包括工农中建交五大行在内的大中型银行,纷纷在其官网发布房地产贷款政策没有变化的公告。与股份行相比,五大行的公告则透露了更多信息,包括未来房地产业务的方向等。
 
    如在工行的公告中,该行相关负责人除了表示“目前房地产贷款政策没有变化”外,还称重点支持符合国家调控政策的普通商品住房和棚户区改造等保障性住房项目。
 
    农行则表示,在严格执行差别化住房信贷政策的基础上,抓住新型城镇化带来的发展机遇,积极支持“新市民”置业安居需求,稳步加大个人保障性住房按揭需求支持力度;中行和建行都表示,会积极支持符合条件的中小套型普通商品住房项目建设。建行还称,会按商业可持续原则支持保障性住房建设项目。
 
    对于个人住房贷款,工行、农行、中行均表示,会积极支持居民家庭购买首套自住商品住房。建行称,继续严格执行国家差别化住房信贷政策,重点支持百姓购买自住房贷款需求。
 
    招商证券宏观研究主管谢亚轩对记者分析称,房地产行业作为经济发展的支柱产业,银行信贷是关键,现在银行审慎看待房地产信贷,“也是个好事”。
 
    风险和负债压力考量:审慎放贷
 
    记者发现,在各家银行发布的公告中,“稳健”、“审慎”是未来发展房地产业务的关键词。但落到实际操作层面,对于传言中个别银行已经收紧的房产“开发贷”,银行真正担心的是什么?
 
    一名银行人士对记者表示了“三怕一绑架”的逻辑:一怕开发商资金链条过长,并没有资金安排来还款开发贷,而是用下一个环节的“经营物业贷款”来“以新贷还旧贷”,所以对银行来讲,资金链条拉得很长,风险变大;二怕地产市况不佳:既然要用经营贷来还开发贷,就要看市场表现,“现在租售市场都不如过去,三、四线城市尤为明显”;三怕地产商玩资金游戏,“不少地产开发商资金链都吃紧,需要靠建筑总包方垫资造楼、销售承包商垫资销售”等,都让银行人士感觉“风险临近”。
 
    揽储压力也成为银行可能选择收缩开发贷的原因。“银行长期负债来源越来越少,房地产开发贷款基本上都在3年以上,银行靠拆借短期资金来做长期贷款会形成期限错配,存在流动性风险。”前述股份行分支机构负责人表示,银行选择减少长期资产也是很正常的。
 
    另一方面,在1月份贷款的一波冲量后,记者多方了解获悉,不少银行的存贷比已经面临极大压力,银行的头寸管理也越发严格。
 
    某国有大行深圳分行人士告诉记者,最早是每年总行会出一个全年的信贷投放计划,后来下放到各个分行自己分,基本每季度调整一次。但从去年开始,这个调整频率就改为每月一次,大概在月初时每个分行会根据自己的存贷比情况制定一个信贷投放计划。
 
    “但今年开始信贷投放收紧更加明显,现在我们已经采取每日动态调控,因为现在存款的波动非常大,每天都要核定一下可投放的额度。如果额度不够了,贷款就要压一压,如果有富余的再放。”该人士称。
 
    无独有偶,上海一家股份制银行支行行长告诉记者,上级行现在“按日”卡定额度给基层行放贷,这种做法发生在年头还是首次。他从同业了解到的情况来看,当地不少中小银行,年头信贷额度都管控得比往年同期严格。
 
    在这样的背景下,业内人士表示,银行现在对于开发贷都采取严格的名单制。做房地产夹层融资的,也基本上锁定在房地产企业前100强。
 
    工行相关负责人在其公告中也表示,将以审慎稳健的原则加强客户及项目选择,交行也称将稳健审慎地开展房地产相关金融业务。
 
    与此同时,上述股份行风险管理部门人士告诉记者,考虑到市场风险,开发贷会卡得很紧。“房地产贷款所要面临的风险,主要是房价下跌的风险,特别是三四线城市,银行在城市布局上也会有所变化。”
 
    “打折个贷”成昨日梦想
 
    相比开发贷,银行个人首套按揭贷款利率上浮更为吸引普通人的目光。如光大银行就对本报表示,其基准利率上浮5%,去年就已开始执行。记者也询问了几家上海的银行获悉,打折个人房贷已经基本不做了。
 
    浙江地区某国有大行分行行长告诉记者,就江浙一带的情况来看,个人房贷业务都收得很紧。“申请条件和准入门槛都有所提高,比如对客户的资质要求更高。”他说,现在申请首套房贷款都要看关系,比如重要客户才有可能会放贷,二套房根本不可能。
 
    《第一财经日报》记者日前致电多地银行获悉,目前各家银行要么已将个人首套住房按揭贷款利率调至基准利率,要么就存在不同程度的上浮。
 
    为什么在去年上半年时还愿意做打折房贷业务的各家银行,今年齐齐对个人房贷业务念起了“紧箍咒”?记者采访发现,取消房贷利率优惠背后有三套逻辑。
 
    首先是资金定价的逻辑。去年下半年以来,随着利率市场化的逐步推进、加上互联网金融强大“吸金”能力的“搅局”,商业银行在负债端的资金成本节节走高。
 
    “从金融体系来看,各种‘宝’类产品,其实是把从前银行能吸引到的低成本资金集合走了,然后再以高成本存款的形式回到银行,银行总的存款虽然没有减少,但资金成本大增,也压缩了存贷息差。”某银行计划财务部门人士告诉本报,从其供职银行的情况来看,“2008年的净息差控制在3%以上没问题,但眼下想维系在2.5%都困难”。
 
    上述银行计划财务部门人士称,经营利差的银行在负债端价格上升后,势必会往资产端转嫁成本,从前还打折的房贷很可能成了银行可溢价的出口。
 
    逻辑二则是流动性管理逻辑,解构上文提到的银行的“卡额度”逻辑可以发现,各商业银行可用于放贷的总量“老本”减少了,单位效益的压力随之增加——目前银行的动作其实就是“加价不加量”,一种倒逼机制下的成本转嫁、“以价补量”。
 
 
    第三个逻辑仍离不开风险控制逻辑:曾经备受银行欢迎的个人房贷并非“一无是处”,此类贷款因为有足值的抵押品,而长期归类于银行的低风险品种。可麻烦的是,如今连这一优势也受到了动摇,本报从数名银行风控部门人士处获悉,他们虽不支持“房价崩溃论”,但对于房价持续高涨也已不抱期望。
 
    在银行的话语体系里,房价的下跌就直接意味着抵押物贬值,亦即贷款风险上升。这在计财的逻辑里,就被体现在定价上:打折房贷由此成为“昨日梦想”。
 
    当然,这也要区分区域看待。中原地产首席分析师张大伟告诉记者,近两年银行对于个人房贷业务一直收得比较紧。相比而言,三四线城市的房价一直上涨动力不足,所以个人房贷的放款比一二线城市更为紧张。

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