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如何防范房屋按揭贷款风险?

作者:李达山来源:民间金融网 日期:2018年3月16日 15:23

    一般而言,房屋按揭贷款是银行的优质资产,是各家银行激烈竞争的业务。但是房屋按揭贷款因为其特点,风险也较为复杂。房屋按揭贷款风险主要有楼盘准入风险、开发商担保风险、“假按揭”风险、借款人信用风险、抵押物风险、银行操作性风险。
    一、楼盘准入风险
    1、楼盘延期交付、楼盘质量整体出现问题、甚至造成楼盘烂尾
    对于此类情况,要重点考察楼盘开发商。资质等级为四级、暂定资质(项目公司、子公司等,资质可参照其母公司/控股母公司资质执行)开发商所开发楼盘,原则上不予准入。开发商当前有房地产开发贷款逾期,或其他融资渠道违约,不得准入,已准入楼盘要立即暂停贷款发放。对于曾有过烂尾楼等情况的开发商,不得准入。
    要调查该楼盘资本金到位情况、楼盘销售进度,调查楼盘开发商开发历史、社会影响、是否建造过烂尾楼等。
    2、楼盘滞销,整体抵押物处置难
    要考察楼盘地理位置、周边交通情况;商业、生活配套设施情况;周边楼盘建造、价格情况。商业地产贷前调查需调查该商业地产周边商业用房的空置率是否较高,使用率是否较低。商业地产项目需位于城市成熟商业或办公区,且开发商须具有商业地产开发运营经验。商铺仅接受首层、临街且独立商铺。
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    二、开发商担保风险
    1、担保能力不足或下降
    房屋按揭贷款一般由开发商承担阶段性担保。开发商须具有较强的资产实力,经营状况正常、财务状况良好,商业与银行信誉良好,无不良还款记录,具有相应的担保能力。
    2、项目公司注销
    通常情况下,项目公司注销前应当进行清算,清算时对债务作出处理。因此要定期对楼盘进行贷后检查,发现公司清算时按照清算公告要求申报债权。有些股东为了逃避债务,不清算或者清算不合法甚至“主动吊销执照”的方式侵害债权人的利益。这种情况可以直接起诉股东,要求其承担担保责任。
    三、“假按揭”风险
    1、利用假的购房备案合同,向银行申请贷款
    这种情况发生在贷款无法办理预抵押手续的地区,房产局对外开放的网站也查询不到或者查询不全该房屋买卖详细信息。开发商通过假的购房备案合同,和客户勾结骗取银行贷款。
    防范措施:经办银行要到房产局或者通过房产局的专网核实购房备案合同的真实性。
    2、利用真的购房备案合同,等贷款发放后,再去房产局撤消购房备案合同,一房多卖
    这种情况也发生在贷款无法办理预抵押手续的地区,开发商通过一房多卖,大量骗取银行贷款。
    防范措施:经办银行一方面要加强对开发商的甄选,一方面要加大贷后检查力度,对于大额可疑的贷款,定期去房产局查验其备案及办证情况,对于已办证贷款立刻办理抵押手续。
    3、开发商的股东或员工,利用真的购房备案合同,通过虚假交易,套取银行资金
    上述情况往往发生在滞销的楼盘,开发商因回款困难,资金链紧张,而采用虚假交易,开具假的首付款收据,利用真的购房备案合同,套取银行资金。此类假按揭实际用途性质是房地产开发贷款,由低风险的个人按揭贷款转变为高风险的房地产开发贷款。
    防范措施:经办银行贷前要验证首付款的真实性,贷后抽取贷款客户,查询客户的还款来源,看是否为开发商代垫款项。
    四、借款人信用风险
    1、稳定职业者
    稳定职业者,如果是自住型或改善型购房,购房贷款月供在其理财计划之内,因借款人有稳定的收入来源,这类贷款往往违约率极低。
    贷前调查及审查重点是对借款人单位及其收入的真实性进行调查审核。可以借助其社保记录单、税单、公积金缴存单核实借款人单位及其收入的真实性。
    2、自营业主
    对于自营业主购买大额住房如别墅类的贷款,风险较大,对借款人最好按照小微贷款客户标准审批。对自营企业要进行行业分析、现金流分析、运营分析、偿债分析、赢利分析以及非财务指标分析。对于自营业主的投资性购房要按照企业的投资审批。
    五、抵押物风险
    1、房价下跌风险
    房价下跌后,房地产抵押物价值变化会导致银行风险。如果是整体房价大幅度下跌,还会造成银行系统性风险。
    银行在调查审批时,应基于客户的第一还款来源是否充足,避免简单依据第二还款来源选择客户。对于虚高的房价降低贷款成数,对于投资性购房审慎介入。
    2、房屋毁损风险
    房屋如果发生火灾等重大的毁损,房价即会大幅度贬值,影响借款人还款。有些银行通过让借款人投保房屋财产保险来规避可能出现的风险。
    六、银行操作性风险
    1、贷前阶段
    贷前阶段操作性风险主要有:贷前调查未尽职,对借款人提供的相关资料和资信状况等情况缺乏深入实际的调查评估。内部欺诈,明知虚假信息故意隐瞒。“面谈”、“面签”流于形式,致使其他人假冒签字,合同无效。
    2、贷中阶段
    贷中阶段操作性风险主要有:录入人员将重要要素录入错误。审贷人员审查不仔细,未发现明显伪造材料。合同制作人员打印合同时将抵押人、抵押物地址等重要要素打印错误,致使合同存在缺陷。抵押人员抵押未落实。对于凭抵押放款的,不是抵押人本人去办理抵押而未发现,致使抵押落空。放款审查人员未落实审贷意见,或对合同、担保不符合放款条件的贷款把关不严。
    3、贷后阶段
    贷后阶段操作性风险主要有:没有按期对楼盘进行检查。对已竣工交付房产,没及时落实抵押。对于大额可疑贷款没有按时做贷后检查。对逾期贷款未及时催收,未能及时发现和处置信贷风险。
    对于银行操作性风险,一方面要加强员工法制教育、责任心教育,加强业务培训。一方面要优化流程,交叉复核,加强管理和检查,减少甚至杜绝差错的发生。
    

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